Laki asuinhuoneiston
vuokrauksesta 31.3.1995/481 Eduskunnan päätöksen mukaisesti säädetään:
1 luku
Yleiset säännökset
1 §
Soveltamisala
Tätä lakia sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa
(huoneisto) vuokrataan toiselle käytettäväksi asumiseen
(asuinhuoneiston huoneenvuokrasopimus). Huoneiston käyttötarkoitus
määräytyy sen mukaan, mikä on huoneiston sovittu pääasiallinen
käyttö.
Huoneenvuokrasopimuksella voidaan luovuttaa myös maa-alue
käytettäväksi huoneiston yhteydessä.
Siten kuin jäljempänä säädetään, tätä lakia sovelletaan myös
vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä oleviin kiinteistön tai
rakennuksen yhteisiin tiloihin ja laitteisiin.
2 §
Soveltamisalan rajoitukset
Tätä lakia ei sovelleta majoitusliikkeiden toimintaan.
Valtion, kunnan tai muun julkisyhteisön virka-asunnoista on
voimassa, mitä niistä erikseen säädetään tai määrätään.
3 §
Säännösten pakottavuus
Tämän lain säännöksistä voidaan huoneenvuokrasopimuksessa
poiketa, jollei siitä tässä laissa toisin säädetä tai sitä muutoin
ole katsottava kielletyksi.
4 §
Vuokrasopimuksen kesto
Vuokrasopimus on määräaikainen tai voimassa toistaiseksi.
Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, jollei muuta ole sovittu tai
sovita taikka muusta laista muuta johdu. Jos vuokrasuhteesta
sovitaan useammin kuin kahdesti peräkkäin saman vuokralaisen kanssa
enintään kolmen kuukauden määräajaksi, vuokrasopimus on määräaikaa
koskevasta ehdosta huolimatta toistaiseksi voimassa oleva.
Määräaikainen vuokrasopimus päättyy sen voimassaoloajan
umpeuduttua. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ja myös
määräaikainen vuokrasopimus päättyvät tämän lain nojalla sopimuksen
irtisanomisen, purkamisen tai lakkaamisen johdosta taikka sopimalla
sen päättymisestä.
Muuttopäivästä säädetään 9 luvussa.
5 §
Vuokrasopimuksen muoto ja sen vaikutus vuokrasuhteen kestoon
Vuokrasopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti. Jollei
vuokrasopimusta ole tehty kirjallisesti, sen katsotaan olevan
voimassa toistaiseksi. Vapaa-ajan asunnoksi vuokratun huoneiston
määräaikainen vuokrasopimus voi kuitenkin olla myös suullinen.
Ympäristöministeriö voi antaa vuokrasopimuslomakkeille sekä
vuokrasuhteessa tarpeellisille ilmoitus- ja kehotuslomakkeille
kaavamalleja.
6 §
Kohtuuttoman sopimusehdon ja vahingonkorvauksen sovittelu
Jos vuokrasopimuksen ehdon soveltaminen olisi vuokrasuhteissa
noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, ehtoa
voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Jos ehto on
sellainen, ettei sopimuksen jääminen voimaan muilta osin
muuttumattomana ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta
voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.
Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisen
huoneenvuokrasopimuksen sovitteluun sovelletaan, mitä
kuluttajansuojalaissa (38/78) säädetään. Vuokran määrän sovitteluun
sovelletaan kuitenkin, mitä tässä laissa säädetään.
Tämän lain nojalla suoritettavaa vahingonkorvausta voidaan
sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon
vahingonkorvausvelvollisen sopijapuolen mahdollisuudet ennakoida ja
estää vahingon syntyminen, osapuolten varallisuusolot sekä muut
seikat.
Vahinkoa kärsivän sopijapuolen on ryhdyttävä kohtuullisiin
toimenpiteisiin vahinkonsa rajoittamiseksi. Jos hän laiminlyö tämän,
hän saa itse kärsiä vastaavan osan vahingosta.
7 §
Kilpailevat asuinhuoneistoa koskevat sopimukset
Jos vuokralainen on vuokrasopimuksen nojalla vilpittömässä
mielessä ottanut huoneiston hallintaansa, on muu sopimus, jolla sama
huoneisto vuokrataan tai siihen muuten annetaan käyttöoikeus
toiselle, vuokralaista kohtaan tehoton. Jos kuitenkin toisen
vuokraoikeuden tai muun käyttöoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on
voimassa kiinnitys, on kiinnityksen haltijalla etusija. Muissa
tapauksissa etusija on aikaisemmin tehdyllä sopimuksella.
Sillä, joka sopimuksen tehdessään oli vilpittömässä mielessä,
mutta jonka vuokrasopimus kilpailevista sopimuksista jää
tehottomaksi, on oikeus saada vuokranantajalta korvaus vahingosta.
8 §
Vakuus asuinhuoneiston vuokrasuhteessa
Kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että
sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia. Jos vakuutta ei
sovitussa ajassa aseteta, on sopijapuolella, jonka hyväksi vakuus on
sovittu asetettavaksi, oikeus purkaa sopimus. Oikeutta purkaa
sopimus ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen
purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.
Ehto, jonka mukaan sopijapuolen on annettava suurempi kuin kolmen
kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus, on mitätön.
9 §
Kielletty ehto kiinnityksestä ja kuittausoikeudesta
Vuokrasopimuksen ehto, että vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi
ei saa hakea kiinnitystä tai että vuokralaisella ei ole oikeutta
kuitata vuokraa vastasaatavallaan, on mitätön.
10 §
10 § on kumottu L:lla 15.8.2003/737.
11 §
Puolisoiden vastuu asuinhuoneiston vuokrasopimuksesta
Aviopuolisot ja henkilöt, jotka elävät avioliitonomaisissa
olosuhteissa, (puolisot) vastaavat yhteisvastuullisesti
vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista, jos he asuvat yhdessä
vuokraamassaan tai toisen puolison vuokraamassa huoneistossa. Myös
puoliso, joka ei ole huoneistoa vuokrannut, vastaa toisen puolison
muutettua huoneistosta edelleen vuokrasopimuksesta johtuvien
velvollisuuksien täyttämisestä, niin kauan kuin hän asuu tässä
huoneistossa. Tällaista asuinhuoneistoa koskevassa asiassa
kummallekin puolisolle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi,
milloin siihen harkitaan olevan syytä.
12 §
Määräajan päättyminen
Jos se päivä, jona tämän lain mukainen toimenpide on
suoritettava, on arkilauantai, pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä,
vapunpäivä taikka joulu- tai juhannusaatto, toimenpiteen saa
suorittaa ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.
Laskettaessa päivinä ilmaistua sellaista määräaikaa, jonka
kuluessa toimenpide on suoritettava, ei oteta lukuun sitä päivää,
josta eteenpäin toimenpiteen suorittamiselle tässä laissa asetettu
määräaika alkaa kulua. Kuukausina tai vuosina ilmaistu sellainen
määräaika, jonka kuluessa toimenpide on suoritettava, päättyy sinä
määräkuukauden päivänä, joka nimeltään tai järjestysnumeroltaan
vastaa sitä päivää, josta tässä laissa asetettu määräaika alkaa
kulua. Jos vastaavaa päivää ei ole siinä kuussa, jona määräaika
päättyisi, pidetään sen kuukauden viimeistä päivää määräajan
loppupäivänä.
Päivinä, kuukausina tai vuosina ennen nimitettyä päivää määrätty
aika lasketaan taaksepäin siitä päivästä samojen perusteiden mukaan
kuin se 2 momentin mukaan on laskettava eteenpäin.
Mitä tässä pykälässä säädetään, koskee myös päivää, jona
vuokralaisen on muutettava huoneistosta.
13 §
Tiedoksiantovelvollisuuden täyttäminen
Jollei tässä laissa muuta säädetä, voidaan tämän lain mukaiset
ilmoitukset ja kehotukset lähettää postitse kirjatussa kirjeessä
vastaanottajan tavallisesti käyttämällä osoitteella. Jos ilmoitus on
asianmukaisesti lähetetty, lähettäjä saa vedota ilmoitukseen, vaikka
se myöhästyisi tai ei tulisi perille vastaanottajalle.
Aviopuolisoiden yhdessä taikka toisen heistä vuokraamaa yhteisenä
kotina käytettävää huoneistoa koskeva haaste tai muu tämän lain
mukainen ilmoitus tai kehotus saadaan toimittaa jommalle kummalle
puolisoista.
14 §
Virka-apu
Vuokranantajalla on oikeus saada virka-apua
poliisiviranomaiselta, jos 21 tai 22 §:n mukainen pääsy huoneistoon
kielletään.
Vuokralaisella on oikeus saada virka-apua poliisiviranomaiselta,
jos vuokranantaja ilmeisen oikeudettomasti estää vuokralaista
käyttämästä hänelle vuokrasopimuksen tai tämän lain mukaan kuuluvaa
oikeutta.
15 §
15 § on kumottu L:lla 12.7.2002/599.
2 luku
Asuinhuoneiston käyttö, kunto ja kunnossapito
16 §
Asuinhuoneiston hallintaan saaminen ja sen viivästyminen
Vuokranantajan on pidettävä huoneisto vuokralaisen saatavana sinä
päivänä, jona vuokralaisella on oikeus saada se hallintaansa.
Jollei huoneisto ole valmis tai vapaa silloin, kun vuokralaisella
on oikeus saada se hallintaansa, ja viivästyksestä on vuokralaiselle
olennaista haittaa, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus.
Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus jo ennen kuin hänen on
määrä saada huoneisto hallintaansa, jos on ilmeistä, että huoneiston
hallintaan saaminen tulee edellä mainitulla tavalla viivästymään.
17 §
Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi
Vuokralainen saa käyttää asuinhuoneistoa omana tai yhteisenä
asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Jollei
siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä,
vuokralainen saa käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona myös
lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa taikka
luovuttaa alivuokrauksena tai muutoin enintään puolet huoneistosta
toisen käytettäväksi asumiseen.
Muussa tapauksessa vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa
olevaa suostumusta tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa
luovuttaa huoneistoa tai sen osaa toisen käytettäväksi.
18 §
Asuinhuoneiston luovutus väliaikaisesti toisen käytettäväksi
Vuokralainen saa enintään kahdeksi vuodeksi luovuttaa koko
asuinhuoneiston toisen käytettäväksi, jos vuokralainen työnsä,
opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee
toisella paikkakunnalla eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä
vastustaa luovutusta.
Vuokralaisen on viimeistään kuukautta ennen huoneiston käytön
väliaikaista luovutusta kirjallisesti ilmoitettava asiasta
vuokranantajalle. Jollei vuokranantaja hyväksy luovutusta, hänen on
14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan saatettava vastustamisensa
peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Jos tuomioistuin hyväksyy
vastustamisen perusteen, sen on kiellettävä luovutus. Jos
tuomioistuin hylkää vuokranantajan kanteen, vuokranantajan
muutoksenhakemus ei estä huoneiston väliaikaista luovuttamista
toisen käytettäväksi.
19 §
Asuinhuoneiston toisen käytettäväksi luovuttaneen ja
luovutuksensaajan vastuu
Kun vuokralainen on luovuttanut huoneiston kokonaan tai osittain
toisen käytettäväksi, vuokralainen vastaa, jollei vuokranantajan
kanssa ole toisin sovittu, edelleen vuokrasopimuksen mukaan
vuokralaiselle kuuluvista velvollisuuksista sekä vahingosta, jonka
huoneiston kokonaan tai osittain käytettäväkseen saanut on
velvollinen korvaamaan vuokranantajalle. Huoneiston käytettäväkseen
saanut vastaa vuokranantajalle sellaisesta vahingosta, jonka hän
olisi velvollinen korvaamaan, jos vuokranantaja olisi vuokrannut
huoneiston tai sen osan hänelle.
20 §
Asuinhuoneiston kunto ja sen puutteellisuus
Huoneiston on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava
sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen
huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen
kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu. Sopia
voidaan myös siitä, että vuokralainen huolehtii vuokrasuhteen
johdosta vuokralaisen käytössä olevien tilojen ja laitteiden
kunnossapidosta tai kiinteistölle kuuluvista velvoitteista.
Jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa ole vaadittavassa tai
sovitussa kunnossa tai vuokrasuhteen aikana muusta syystä kuin
vuokralaisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden takia tulee
puutteelliseen kuntoon ja vuokranantaja on vastuussa huoneiston
kunnosta, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos
puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja
kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehdi
puutteellisuuden poistamisesta taikka puutteellisuutta ei voida
korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö puutteellisuuden korjauksen,
vuokralainen saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata
puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella paitsi, jos
puutteellisuus johtuu rakennuksen keskeneräisyydestä tai
viranomainen on kieltänyt huoneiston käyttämisen. Vuokralaisen on
huolehdittava siitä, että puutteellisuuden korjauksesta
vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset pysyvät kohtuullisina.
Jos huoneisto on vuokrasopimuksen ehdon mukaan vuokrattu siinä
kunnossa, jossa se oli sopimusta tehtäessä, voi vuokralainen silti
käyttää edellä tässä pykälässä säädettyä oikeuttaan, jos
vuokralainen sopimuksen tehdessään ei tiennyt huoneistossa olevasta
puutteellisuudesta eikä olisi tavallista huolellisuutta käyttäen
voinut havaita tai odottaa sitä huoneiston iän, alueen vastaavaan
tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen kunnon ja muut paikalliset
olosuhteet huomioon ottaen.
21 §
Korjaus- ja muutostyöt sekä hoitotoimenpiteet
Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia huoneistossa
suoritettavista korjaus- tai muutostöistä taikka
hoitotoimenpiteistä. Vuokralaisella ei ole oikeutta suorittaa ilman
vuokranantajan lupaa huoneistossa muuta korjaus- tai muutostyötä
kuin 20 §:n 2 momentissa tarkoitetun puutteellisuuden korjaamiseksi.
Vuokralaisella on kuitenkin aina oikeus ryhtyä toimenpiteisiin
huoneistoa koskevan välittömän vahingon estämiseksi tai
rajoittamiseksi.
Vuokranantajalla on oikeus suorittaa välittömästi hoitotoimenpide
tai korjaus- tai muutostyö, jota ei voi vahinkoa aiheuttamatta
siirtää. Myös hoitotoimenpide tai korjaus- tai muutostyö, joka ei
aiheuta olennaista haittaa tai häiriötä vuokraoikeuden
käyttämisessä, saadaan suorittaa edellyttäen, että vuokranantaja
ilmoittaa siitä vuokralaiselle vähintään 14 päivää ennen työn
aloittamista. Tässä momentissa tarkoitetuissa tapauksissa
vuokralaisella ei ole oikeutta purkaa vuokrasopimusta.
Jos vuokranantaja haluaa suorittaa huoneistossa muun kuin edellä
tarkoitetun korjaus- tai muutostyön, vuokranantajan on ilmoitettava
siitä vuokralaiselle vähintään kuusi kuukautta ennen työn
aloittamista. Jos vuokralainen ilmoituksen tekemisen jälkeen
vaihtuu, myös uudelle vuokralaiselle on ilmoitettava työstä, mutta
tämän osalta ei lasketa uutta määräaikaa. Vuokralaisella on oikeus
14 päivän kuluessa ilmoituksen saamisesta purkaa sopimus päättymään
silloin, kun korjaus- tai muutostyöhön aikaisintaan saadaan ryhtyä.
Irtisanomisen jälkeen ei työtä saa suorittaa ilman vuokralaisen
suostumusta.
22 §
Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon
Huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten vuokralaisen on
viivytyksettä sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon.
Jos huoneisto on tarkoitus myydä tai se on uudelleen
vuokrattavissa, vuokranantajalla on oikeus näyttää huoneistoa
vuokranantajalle ja vuokralaiselle sopivana aikana.
23 §
Vuokranantajan vastuu toimenpiteistään
Vuokranantajan tulee huolehtia siitä, ettei vuokranantajan edellä
tässä luvussa tarkoitetuista toimenpiteistä aiheudu vuokralaiselle
suurempaa haittaa tai häiriötä kuin toimenpiteen suorittamiseksi on
välttämätöntä.
Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai
vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jolta huoneistoa ei
ole voitu käyttää tai jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa tai
sovitussa kunnossa. Vuokralaisella ei kuitenkaan ole tätä oikeutta,
jos huoneiston puutteellinen kunto johtuu vuokralaisen
laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta taikka korjaus- tai
muutostyö on suoritettu vuokralaisen vastattavan vahingon johdosta.
Tämän momentin mukaista oikeutta ei ole aikaisemmasta ajankohdasta
kuin siitä, jolloin vuokranantaja on saanut tiedon vuokrasuhteen
aikana ilmenneestä huoneiston kunnon puutteellisuudesta.
Vuokralaisella on myös oikeus saada korvaus vuokranantajan edellä
tässä luvussa tarkoitetun toimenpiteen tai laiminlyönnin
aiheuttamasta haitasta tai vahingosta paitsi, jos vuokranantaja
osoittaa, ettei huoneiston käyttöön saamisen viivästyminen tai
huoneiston puutteellinen kunto ole aiheutunut vuokranantajan
toimenpiteestä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta,
taikka jos korjaus- tai muutostyö on suoritettu vuokralaisen
vastattavan vahingon johdosta.
24 §
Vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuus
Vuokralaisen on viipymättä ilmoitettava vuokranantajalle
huoneiston vahingoittumisesta tai sellaisesta puutteellisuudesta,
jonka korjaamisesta vuokranantaja on vastuussa. Ilmoitus on tehtävä
heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi suoritettava
viipymättä.
Jos huoneisto jätetään käyttämättä pitkäksi aikaa, vuokralaisen
on ilmoitettava siitä vuokranantajalle ja varattava tälle
mahdollisuus päästä huoneistoon.
Vuokralainen, joka laiminlyö ilmoittamisvelvollisuutensa, vastaa
laiminlyönnistä aiheutuneesta vahingosta.
25 §
Vuokralaisen vastuu asuinhuoneiston vahingoittumisesta
Vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen
ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu
huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn
tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja
kunnossapidosta.
Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon,
jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla
huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle.
Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle myös
vahingon, jonka huoneistossa vuokralaisen luvalla oleskeleva henkilö
on tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla
huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle. Vuokralainen ei
kuitenkaan vastaa vahingosta, jonka aiheuttaa vuokranantajan
toimesta taikka rakennuksen, huoneiston tai sen hallintaan
oikeuttavien osakkeiden omistajan lukuun tehtävän työn suorittaja.
Tämän pykälän mukainen vuokralaisen vastuu koskee soveltuvin osin
myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön
tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.
26 §
Kielletyt ehdot asuinhuoneiston käytöstä, kunnosta,
kunnossapidosta ja vastuusta
Sellainen ehto on mitätön, jolla rajoitetaan vuokralaiselle 16-25
§:n mukaan kuuluvaa oikeutta saada huoneisto hallintaansa, käyttää
huoneistoa, luovuttaa se tai osa siitä toisen käytettäväksi, vaatia
huoneistolta laissa säädettyä tai sovittua kuntoa, purkaa sopimus
tai saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokraa alennetuksi tai
saada vahingonkorvausta taikka jolla vuokralaisen tai sen, jolle
vuokralainen on luovuttanut huoneiston tai sen osan käytettäväksi,
vastuu huoneistossa asumiseen käytettäväksi sovituille tiloille
aiheutuneesta vahingosta sovitaan ankarammaksi kuin tässä luvussa
säädetään.
3 luku
Vuokran suuruus
27 §
Vuokran määräytyminen
Vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu, jollei tästä
tai muusta laista muuta johdu.
Vuokran tarkistamisesta voidaan sopia ottaen huomioon, mitä
indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa (1195/2000)
säädetään. Jos on sovittu, että vuokranantaja saa vuokrasuhteen
aikana yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen ajankohdan tai
määrän, tällainen sopimusehto on mitätön, jos ei ole myös sovittu
perusteesta, jonka mukaan vuokraa sopimussuhteen aikana saadaan
korottaa. Vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaantuloa
kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen
voimaantuloajankohta. (5.12.2003/1038)
Sinä aikana, kun asuinhuoneistoon sovelletaan
aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta
ja omaksilunastamisesta annetun lain (1190/1993) tai
vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta
annetun lain (604/2001) säännöksiä vuokran määrityksestä, vuokran
suuruuteen on tämän luvun säännöksistä sovellettava 27 §:n 1
momenttia, 29 §:ää, 30 §:n 1 momenttia sekä 31 ja 32 §:ää ja
lisäksi, mitä siitä mainituissa laeissa tai niiden nojalla
säädetään. (29.6.2001/606)
28 §
Vuokraa koskevat suositukset
Valtioneuvosto voi asuntoneuvoston vuokrajaostoa kuultuaan antaa
suosituksia vuokrien tarkistamisesta.
29 §
Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen
Vuokranantaja tai vuokralainen voi saattaa vuokran tai sen
määräytymistä koskevan ehdon kohtuullisuuden tuomioistuimen
tutkittavaksi. Vaatimusta vuokran kohtuullisuuden tutkimiseksi ei
voida panna vireille enää vuokrasuhteen päätyttyä.
Vuokranantaja ei saa irtisanoa vuokrasopimusta sinä aikana, kun
vuokran kohtuullisuus on vuokralaisen vaatimuksesta alioikeuden
tutkittavana.
30 §
Vuokran muuttaminen tuomioistuimessa
Tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta harkintansa mukaan
alentaa vuokraa tai muuttaa vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa,
jos vuokra olennaisesti ylittää vuokra-arvoltaan samanveroisten ja
samaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen alueella käyvät
vuokrat ilman huoneenvuokrasuhteissa hyväksyttäväksi katsottavaa
syytä.
Tuomioistuin voi vuokranantajan vaatimuksesta harkintansa mukaan
korottaa vuokraa tai muuttaa vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa,
jos vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa on 6 §:n
nojalla pidettävä kohtuuttomana.
31 §
Vuokraa koskeva tuomioistuimen ratkaisu
Jos vuokran määrää tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa
muutetaan, tuomioistuimen on päätöksessään määrättävä, mistä
ajankohdasta muutettu vuokra tai vuokran määräytymistä koskeva ehto
tulee voimaan. Jos vuokran määrää tai vuokran määräytymisehtoa
koskevaan alioikeuden päätökseen haetaan muutosta, vuokra kuitenkin
maksetaan entisen suuruisena siihen saakka, kunnes hovioikeuden
ratkaisu on asiassa annettu, jollei toisin sovita.
Jos tuomioistuin päättää alentaa vuokraa, sen tulee huomioon
ottaen vuokran alentamisen perusteet ja muut asiassa ilmenneet
seikat viran puolesta samalla määrätä, onko vuokranantajan
palautettava perimäänsä vuokraa. Palautusta ei kuitenkaan saa
määrätä vuokran alentamisvaatimuksen tiedoksiantamista aikaisemmalta
ajalta, ellei siihen ole erityisen painavia syitä, eikä ollenkaan
alentamisvaatimuksen tiedoksiantamista edeltänyttä vuotta
aikaisemmalta ajalta.
32 §
Arava- ja korkotukivuokra-asunnon vuokran korottaminen
(29.6.2001/606)
Sinä aikana, kun asuinhuoneistoon sovelletaan
aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta
ja omaksilunastamisesta annetun lain säännöksiä tai
vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta
annetun lain säännöksiä vuokran määrityksestä, vuokranantajan on
halutessaan korottaa vuokraa ilmoitettava korotuksesta, sen
perusteesta ja uudesta vuokrasta vuokralaiselle kirjallisesti.
Korotettu vuokra tulee voimaan aikaisintaan kahden kuukauden
kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden
alusta. (29.6.2001/606)
Tässä pykälässä tarkoitetun vuokranantajan ei kuitenkaan tarvitse
erikseen ilmoittaa vedestä, sähköstä tai muusta asuinhuoneiston
käyttöön kuuluvasta etuudesta suoritettavan korvauksen sellaisesta
korotuksesta, joka perustuu kulutuksen kasvuun tai huoneistossa
asuvien henkilöiden lukumäärän lisääntymiseen, jos etuus on
vuokrasopimuksessa sovittu korvattavaksi erikseen kulutuksen tai
huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärän perusteella. Kunkin
maksukauden kulutuksen määrä on tällöin ilmoitettava vuokralaiselle.
33 §
Vuokratilastot
Tilastokeskuksen tehtävänä on vuosittain tuottaa tarvittavat
tilastot asuinhuoneistojen vuokrista ja kiinteistökustannuksista.
4 luku
Vuokran maksaminen
34 §
Vuokran maksamisen ajankohta
Rahana suoritettava vuokra on maksettava viimeistään toisena
päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien, jollei maksuajasta ole
toisin sovittu. Vuokranmaksukautena pidetään kuukautta tai muuta
ajanjaksoa, jolta vuokra sopimuksen mukaan on maksettava.
Muuna kuin rahana suoritettavan vuokran maksamisesta on sovittava
erikseen.
Vuokra on maksettava myös huoneiston hallintaoikeuden kestoajalta
ja hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen
tai tältä oikeutensa johtanut edelleen käyttää huoneistoa.
Vuokranmaksupäivän siirtymisestä eräissä tapauksissa säädetään 12
§:ssä.
35 §
Vuokran maksutapa
Rahana maksettava vuokra saadaan aina suorittaa posti- tai
pankkisiirron välityksellä tai postiosoituksena. Suorituksen
katsotaan tapahtuneen sinä päivänä, jonka posti tai pankki on
merkinnyt maksupäiväksi maksajalle annettavaan kuittiin tai jona
vuokranantajan osoitteella varustettu postiosoitus on maksajan
saaman kuitin mukaan jätetty postin kuljetettavaksi.
Jos vuokra suoritetaan muulla tavalla kuin posti- tai
pankkisiirron välityksellä tai postiosoituksena, vuokranantajan on
annettava siitä vuokralaiselle kuitti.
Huoneiston sijaintipaikkakunnalla vuokra saadaan suorittaa
vuokranantajan asunnossa, liikehuoneistossa tai muussa
vuokranantajan määräämässä paikassa.
Ehto, jolla vuokralaista kielletään käyttämästä posti- tai
pankkisiirtoa taikka postiosoitusta vuokranmaksutapana, on mitätön.
36 §
Vuokran periminen ennakolta
Vuokrasopimusta tehtäessä voidaan erityisestä syystä sopia
vuokraa suoritettavaksi ennakolta useammalta vuokranmaksukaudelta.
Ehto, jonka mukaan vuokralaiselle vuokrasuhteen aikana saadaan
asettaa velvollisuus maksaa vuokraa ennakolta, on mitätön.
Vuokralainen saa kuitenkin aina maksaa vuokraa ennakolta useammalta
vuokranmaksukaudelta kuin on erääntynyt.
Ehto, jonka mukaan vuokralaisen on suoritettava vuokraa ennakolta
pidemmältä ajalta kuin kolmelta kuukaudelta tai, jos
vuokranmaksukausi on sitä pitempi, yhdeltä vuokranmaksukaudelta, on
mitätön.
Vuokrasopimuksen ehtojen täyttämiseksi annettavasta vakuudesta
sopimisesta säädetään 8 §:ssä.
5 luku
Vuokranantajan vaihtuminen
37 §
Vuokranantajan ilmoitusvelvollisuus
Vuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan vuokralaiselleen, mihin
vuokranantajan oikeus antaa huoneisto tai sen osa vuokralle perustuu
taikka mikä rajoittaa vuokranantajan oikeutta antaa huoneisto
vuokralle. Jos vuokranantajan oikeus hallita huoneistoa päättyy, on
vuokranantaja velvollinen viivytyksettä ilmoittamaan tästä
vuokralaiselleen. Jos viimeksi mainittu ilmoitus laiminlyödään,
vuokralaisella on oikeus saada kohtuullinen korvaus
muuttokustannuksistaan ja laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta,
jollei vuokranantaja voi näyttää, että vuokralainen muutoin tiesi
tästä vuokranantajan hallintaoikeuden päättymisestä.
38 §
Omistusoikeuden luovutus tai siirtyminen sekä huoneiston
ottaminen yhtiön hallintaan
Jos vuokralle annetun huoneiston käsittävä rakennus tai
huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet vapaaehtoisesti
luovutetaan tai siirtyvät toisen omistukseen taikka jos
omistusoikeus siirtyy avio-oikeuden, naimaosan, testamentin tai
perintöoikeuden nojalla tai yhteisomistussuhteen purkamisen
johdosta, sitoo vuokrasopimus uutta omistajaa:
1) jos vuokralainen on ennen luovutusta tai saantoa ottanut
huoneiston hallintaansa;
2) jos luovutussopimukseen on otettu määräys vuokrasopimuksen
pysyvyydestä; tai
3) jos vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu
kiinnitys.
Mitä edellä säädetään omistusoikeuden luovutuksesta tai
siirtymisestä, koskee vastaavasti sellaisen muun oikeuden luovutusta
tai siirtymistä, jonka perusteella vuokranantajalla on ollut oikeus
antaa huoneisto vuokralle. Asunto-osakeyhtiön oikeudesta ottaa
huoneisto hallintaansa ja sen vaikutuksista vuokralaisen asemaan
sinä aikana, kun huoneisto on otettuna yhtiön hallintaan, säädetään
asunto-osakeyhtiölaissa (809/91). Osakkeenomistajan kanssa tehtyyn
vuokrasopimukseen perustuva vuokralaisen oikeus pitää huoneistoa
hallinnassaan lakkaa siksi ajaksi, jonka huoneisto on
asunto-osakeyhtiölain 8 luvun mukaisesti otettuna yhtiön hallintaan.
Vuokrasopimus, joka 1 tai 2 momentin mukaan ei sido uutta
omistajaa tai oikeuden saajaa, pysyy kuitenkin voimassa, jollei
omistaja tai oikeuden saaja pura sopimusta kuukauden kuluessa
saannostaan tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, jolloin tämä sai
tiedon vuokrasopimuksesta.
Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen tämän pykälän mukaista
oikeutta, on mitätön.
39 §
Pakkohuutokaupan vaikutus vuokrasuhteeseen
Pakkohuutokaupalla myydyn kiinteistön ostajalla on oikeus
irtisanoa kiinteistöön kuuluvan huoneiston vuokrasopimus kuukauden
kuluessa siitä, kun ostaja otti kiinteistön hallintaansa, tai siitä
myöhemmästä ajankohdasta, kun ostaja sai sopimuksesta tiedon, jollei
pakkohuutokaupassa ole tehty ehtoa vuokrasopimuksen pysyvyydestä.
Mitä edellä säädetään kiinteistöstä, koskee myös
tontinvuokraoikeutta sekä sellaista vuokraoikeutta rakennuksineen,
joka voidaan myydä pakkohuutokaupalla niin kuin kiinteä omaisuus.
Sama oikeus irtisanoa vuokrasopimus on sillä, joka on ostanut
vuokralle annetun huoneiston käsittävän rakennuksen tai huoneiston
hallintaan oikeuttavat osakkeet, jos rakennus tai osakkeet on
ulosmitattu ja myyty niin kuin irtaimen omaisuuden ulosmittaamisesta
ja myymisestä säädetään.
Mitä tässä pykälässä säädetään, ei kuitenkaan sovelleta
vuokrasopimukseen, jonka yhtiö on tehnyt asunto-osakeyhtiölain 85
§:n nojalla yhtiön hallintaan otetusta huoneistosta.
40 §
Asuinhuoneiston omistajanvaihdos moitekanteen tai lunastamisen
johdosta
Jos vuokralle annetun huoneiston käsittävä rakennus tai
huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat moitekanteen
johdosta joutuneet pois huoneiston vuokralle antaneelta tai siltä,
jolle rakennus tai osakkeet ovat tältä siirtyneet, oikealla
omistajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus kuukauden kuluessa
moitekanteen johdosta annetun tuomion tultua lainvoimaiseksi tai
siitä myöhemmästä ajankohdasta, jolloin omistaja sai sopimuksesta
tiedon.
Oikeus purkaa vuokrasopimus on myös sillä, joka yhtiöjärjestyksen
määräyksen nojalla on lunastanut huoneiston hallintaan oikeuttavat
osakkeet, jos vuokrasopimus on tehty sinä aikana, kun lunastusoikeus
oli voimassa tai lunastusoikeutta koskeva oikeudenkäynti oli
vireillä. Vuokrasopimus on tällöin purettava kuukauden kuluessa
osakkeiden lunastamisesta tai lunastusoikeutta koskevasta
tuomioistuimen lainvoimaisesta päätöksestä taikka siitä myöhemmästä
ajankohdasta, jolloin lunastaja sai sopimuksesta tiedon.
41 § (28.3.2002/234)
Aravavuokra-asuntoa ja korkotukivuokra-asuntoa koskevat
rajoitukset
Mitä pakkohuutokaupasta ja omistajanvaihdoksesta moitekanteen tai
lunastamisen johdosta säädetään 39 ja 40 §:ssä, ei sovelleta
aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta
ja omaksilunastamisesta annetun lain 2 §:ssä tai
vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta
annetussa laissa (604/2001) tarkoitettuun vuokra-asuntona
käytettävään huoneistoon sinä aikana, jonka huoneisto on mainituissa
laeissa tarkoitettujen rajoitusten alainen.
42 §
Muutoksen, ehdon tai suorituksen sitovuus uutta omistajaa kohtaan
Vuokrasopimukseen tehty muutos ja lisätty ehto sekä
vuokrasopimukseen perustuva huoneiston luovutuksen tai siirtymisen
jälkeen erääntynyt suoritus eivät ole voimassa huoneiston uutta
vuokranantajaa kohtaan, jos muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta
ei ole tehty merkintää vuokranantajan sopimuskappaleeseen tai siitä
esitetä muuta luotettavaa näyttöä eikä uusi vuokranantaja huoneiston
luovutuksen tai siirtymisen tapahtuessa tiennyt muutoksesta, ehdosta
tai suorituksesta. Muutos, ehto tai suoritus tulee kuitenkin uutta
vuokranantajaa sitovaksi, jollei tämä ilmoita vuokralaiselle
kuukauden kuluessa muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta tiedon
saatuaan, ettei sitä hyväksytä.
Jos vuokranantaja tekee tässä pykälässä tarkoitetun ilmoituksen,
vuokralaisella on oikeus kuukauden kuluessa sen jälkeen purkaa
vuokrasopimus.
Jos omistaja tai muu vuokranantaja on sopimussuhteessa vaihtunut
eikä tästä ole kirjallisesti ilmoitettu vuokralaiselle, voi
vuokralainen vedota suoritukseensa, jonka vuokralainen on tehnyt
voimassa olevan sopimuksensa mukaisesti, jos vuokralainen ei tiennyt
vuokranantajan vaihtumisesta.
43 §
Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen päättymisestä
Kun vuokrasopimus päättyy tässä luvussa tarkoitetusta syystä,
vuokralaisella on oikeus saada vuokrasuhteen päättymisestä
aiheutuneesta vahingosta korvaus vuokranantajalta, joka
vuokrasuhteen päättymisperusteen syntyessä oli vuokralaiseen nähden
vastuussa vuokrasuhteen pysyvyydestä. Vuokralaisella ei kuitenkaan
ole oikeutta vahingonkorvaukseen, jos vuokralainen itse
vuokrasopimusta tai sen muutosta tai lisäystä tehtäessä taikka
erääntynyttä suoritusta maksettaessa tiesi tai vuokralaisen olisi
pitänyt tietää vuokrasuhteen päättymisperusteesta.
Jos vuokranantajan vaihtumisen vuoksi vain osa huoneistosta on
joutunut pois vuokralaisen hallinnasta, vuokralaisella on oikeus
saada vahingonkorvauksen lisäksi vuokra kohtuullisesti alennetuksi.
6 luku
Vuokraoikeuden siirto ja jatkaminen
44 §
Vuokraoikeuden siirrettävyys
Vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa annettua tai
vuokranantajan erikseen antamaa lupaa siirtää vuokraoikeuttaan,
ellei jäljempänä tässä luvussa toisin säädetä. Jos vuokranantaja ei
anna vastausta kuukauden kuluessa luvan pyytämisestä, vuokralaisella
on oikeus irtisanoa sopimus kuukauden kuluessa siitä, kun aika
vastauksen antamiseen päättyi.
Kun vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa, vuokralaisen on
välittömästi ilmoitettava tästä kirjallisesti vuokranantajalle. Jos
vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeutensa, vuokralainen
vapautuu velvollisuuksistaan vuokralaisena siitä lukien, kun
vuokralainen on ilmoittanut siirrosta vuokranantajalle.
45 §
Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle
Vuokralainen saa ilman vuokranantajan lupaa siirtää
vuokraoikeuden huoneistossa asuvalle puolisolleen, perheeseen
kuuluvalle lapselle tai jomman kumman puolison vanhemmalle, jollei
vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa vuokraoikeuden
siirtoa.
Siirron ilmoittamisesta ja vuokralaisen vapautumisesta
velvollisuuksistaan säädetään 44 §:n 2 momentissa.
Jos vuokranantaja haluaa vastustaa vuokraoikeuden siirtoa,
vuokranantajan tulee kuukauden kuluessa siirrosta tiedon saatuaan
saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi. Kun
oikeus vuokrasuhteen siirtämiseen on saatettu tuomioistuimen
ratkaistavaksi, vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana entisin
ehdoin. Jos tuomioistuin hyväksyy vuokranantajan ilmoittaman syyn,
sen on kiellettävä vuokraoikeuden siirto.
46 §
Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua
Jos huoneiston vuokralainen kuolee, vuokrasuhde pysyy voimassa
entisin ehdoin, jollei jäljempänä toisin säädetä, ja vuokralaisen
kuolinpesä on vastuussa vuokraehtojen täyttämisestä. Riippumatta
siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta tai irtisanomisajan alkamisesta
on sovittu, kuolinpesä voi kuitenkin aina sanoa sopimuksen irti niin
kuin toistaiseksi voimassa olevasta vuokrasopimuksesta säädetään.
Jos vuokralainen oli vuokrannut huoneiston yhdessä toisen kanssa,
irtisanomisoikeus kuuluu kuolinpesälle ja eloon jääneelle
vuokralaiselle yhteisesti. Kummallakin on myös oikeus irtisanoa
sopimus omalta osaltaan.
Sillä, joka oli vuokrannut huoneiston yhdessä kuolleen
vuokralaisen kanssa, on oikeus kuolinpesän asemesta jatkaa
vuokrasuhdetta, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä
vastustaa sitä. Sama oikeus vuokrasuhteen jatkamiseen on
vuokralaiselta jääneellä asuinhuoneistossa asuvalla puolisolla,
perheeseen kuuluvalla lapsella ja vuokralaisen tai hänen puolisonsa
vanhemmalla. Vuokrasuhteen jatkamista haluavan on kolmen kuukauden
kuluessa vuokralaisen kuolemasta kirjallisesti ilmoitettava
vuokranantajalle, että vuokrasuhdetta halutaan jatkaa. Kun ilmoitus
on tehty, kuolinpesän vastuu vuokraehtojen täyttämisestä päättyy ja
vastuu siirtyy jatkamisilmoituksen tehneelle.
Jos vuokranantaja haluaa vastustaa vuokrasuhteen jatkamista,
vuokranantajan tulee kuukauden kuluessa jatkamisilmoituksen saatuaan
saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi.
Vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin aikana entisin ehdoin. Jos
vuokranantajan kanne hyväksytään, tuomioistuimen on päätöksessään
mainittava, milloin vuokrasuhde päättyy, ja velvoitettava vastaaja
muuttamaan vuokrasuhteen päätyttyä.
47 §
Kielletyt ehdot vuokraoikeuden siirrosta ja vuokrasuhteen
jatkamisesta
Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen, huoneistossa asuvan,
kuolinpesän tai sen osakkaan 44-46 §:n mukaista oikeutta, on
mitätön.
48 §
Yhteiselämän tai yhteisen asumisen lopettamisen ja avioeron
vaikutus huoneiston vuokrasuhteeseen
Jos aviopuolisot ovat vuokranneet tai toinen heistä on vuokrannut
yhteisenä kotina käytettävän huoneiston, tuomioistuin voi
määrätessään heidän yhteiselämänsä lopetettavaksi tai tuomitessaan
heidät avioeroon samalla määrätä sen aviopuolison, joka enemmän on
asunnon tarpeessa, jatkamaan vuokrasuhdetta ja vapauttaa toisen
aviopuolison vuokrasuhteesta taikka vapauttaa molemmat aviopuolisot
vuokrasuhteesta.
Jos muut kuin aviopuolisot ovat vuokranneet huoneiston
käytettäväksi heidän yhteisenä asuntonaan, tuomioistuin voi jonkun
heistä sitä vaatiessa yhteisen asumisen päätyttyä määrätä huoneistoa
eniten tarvitseva tai tarvitsevat jatkamaan vuokrasuhdetta sekä
vapauttaa toisen tai muut vuokrasuhteesta taikka vapauttaa heidät
kaikki vuokrasuhteesta.
Ennen 1 ja 2 momentissa tarkoitetun määräyksen antamista
vuokranantajalle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi. Määräystä
vuokrasuhteen jatkamisesta ei saa antaa, jos vuokranantaja saattaa
todennäköiseksi, että vuokranantaja joutuisi määräyksen johdosta
kärsimään vahinkoa.
Tuomioistuimen päätös voidaan panna heti täytäntöön, vaikka se ei
ole saanut lainvoimaa, jollei päätöksessä ole toisin määrätty.
49 §
Vuokralaisen konkurssi
Jos vuokralaisen omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä
konkurssipesä ole vuokranantajan asettamassa vähintään yhden
kuukauden määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen
vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvien
velvollisuuksien täyttämisestä tai vuokralainen samassa määräajassa
asettanut näiden velvollisuuksien täyttämisestä vakuutta,
vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus. Milloin
vuokralainen asettaa vakuuden myöhemmin kuin tässä momentissa on
säädetty, oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei ole, jos vakuus
on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.
Vuokralaisen omaisuuden luovuttaminen konkurssiin ei estä
vuokrasopimuksen irtisanomista tai purkamista muualla tässä laissa
säädetyin perustein. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta
konkurssin alkamisen jälkeen purkaa sopimusta sen johdosta, että
vuokraa on maksamatta konkurssin alkamista edeltäneeltä ajalta.
Jos konkurssipesä käyttää huoneistoa, se on tämän ajan vastuussa
vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä,
vaikka se ei olisi ottanut vastatakseen niiden täyttämisestä.
Asuinhuoneiston jälleenvuokrauksessa ensivuokralaisen konkurssipesä
vastaa ensivuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien
täyttämisestä konkurssin alkamisesta siihen asti, kun
jälleenvuokralaiselle on ilmoitettu ensivuokrasuhteen päättymisestä.
Kun vuokrasopimus purkautuu 1 momentissa mainitulla perusteella,
vuokranantajalla on oikeus saada korvaus hänelle aiheutuneesta
vahingosta.
50 §
Yksityishenkilön velkajärjestely tai yrityksen saneerausmenettely
Vuokralaista koskevan yksityishenkilön velkajärjestelyn tai
yrityksen saneerausmenettelyn vaikutuksista vuokrasuhteen
pysyvyyteen ja vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvoitteiden
täyttämiseen säädetään erikseen.
7 luku
Vuokrasopimuksen irtisanominen
51 §
Vuokrasopimuksen päättyminen irtisanomisen johdosta
Jos toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus irtisanotaan, se
päättyy irtisanomisajan kuluttua, jollei toisin sovita taikka tästä
tai muusta laista muuta johdu.
Määräaikainen vuokrasopimus päättyy irtisanomisen johdosta vain
siten kuin 39, 44, 46, 55, 90 ja 91 §:ssä säädetään. Jollei muuta
ole säädetty tai sovittu, sopimus irtisanomisen johdosta päättyy
irtisanomisajan kuluttua.
Jos määräaikainen vuokrasopimus irtisanotaan muussa laissa
säädetyllä perusteella, se päättyy siten kuin tässä muussa laissa
säädetään.
52 §
Vuokrasopimuksen irtisanomisaika
Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden
viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu,
jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on
kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen
irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja
muussa tapauksessa kolme kuukautta (vuokranantajan irtisanomisaika).
Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on
yksi kuukausi (vuokralaisen irtisanomisaika).
Ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai
vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.
53 §
Puolison suostumus vuokrasopimuksen irtisanomiseen
Kun puolisot asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen heistä
vuokraamassa yhteisenä kotina käytettävässä asuinhuoneistossa, ei
puoliso saa irtisanoa vuokrasopimusta ilman toisen puolison
suostumusta. Jos sitä ei voida hankaluudetta saada, ei suostumusta
tarvita.
Jos puoliso ilman hyväksyttävää syytä kieltäytyy antamasta
suostumustaan, tuomioistuin voi antaa luvan irtisanomiseen.
54 §
Irtisanomisilmoitus ja sen tiedoksiantaminen
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle
annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan
vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste.
Irtisanomisilmoituksesta käy myös sellainen haaste vuokralaisen
häätämisestä, jossa vuokrasuhde vaaditaan päättymään.
Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokranantajalle
tai sille, jolle vuokranantaja on antanut tehtäväksi periä vuokran,
ei kuitenkaan rahalaitokselle, annettava kirjallinen
irtisanomisilmoitus. Samalla on mainittava irtisanomisen peruste,
jos irtisanominen edellyttää tämän tai muun lain mukaan erityistä
perustetta.
Irtisanominen on toimitettava todistettavasti. Irtisanominen on
myös asianmukaisesti toimitettu, kun irtisanomisen tiedoksiannossa
on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on voimassa.
Jos ei tiedetä, kuka vuokralainen on, irtisanomisilmoitus voidaan
antaa vuokralaiselle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä
ja lisäksi toimittamalla siitä tiedonanto huoneistoon, jota
vuokrasuhde koskee. Ilmoituksen katsotaan tulleen tällöin
vuokralaisen tietoon lehden ilmestymispäivänä.
Jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin tässä pykälässä
säädetään, irtisanominen on tehoton.
55 §
Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen
Tuomioistuin voi oikeuttaa vuokralaisen tai vuokranantajan
irtisanomaan määräaikaisen vuokrasopimuksen 2 tai 3 momentissa
mainitulla erityisellä perusteella.
Oikeus irtisanoa sopimus voidaan antaa vuokralaiselle,
1) jos hänen tai hänen huoneistossa asuvan perheenjäsenensä
sairaus tai vamma aiheuttaa asunnon tarpeen lakkaamisen tai
olennaisen muuttumisen tai
2) jos hän muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä
tai puolisonsa työn takia taikka
3) jos muusta näihin verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen
voimassa sovitun määräajan loppuun olisi vuokralaisen kannalta
ilmeisen kohtuutonta.
Oikeus irtisanoa sopimus voidaan antaa vuokranantajalle,
1) jos hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenensä
käyttöön syystä, jota hän ei ole voinut ottaa huomioon sopimusta
tehtäessä, tai
2) muusta tähän verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen
voimassa sovitun määräajan loppuun olisi hänen kannaltaan ilmeisen
kohtuutonta.
Vuokrasopimuksen sillä osapuolella, joka ei ole sopimusta
irtisanonut, on oikeus saada kohtuullinen korvaus sopimuksen
ennenaikaisesta päättymisestä hänelle aiheutuneesta vahingosta.
Vuokrasopimuksen toiselle osapuolelle on varattava tilaisuus
tulla kuulluksi tässä pykälässä tarkoitetussa asiassa.
56 §
Vuokralaisen irtisanomissuoja toistaiseksi voimassa olevassa
vuokrasuhteessa
Tuomioistuimen on vuokralaisen vaatimuksesta julistettava
vuokranantajan suorittama irtisanominen tehottomaksi, jos:
1) irtisanomisen perusteena on vuokran tai vuokran määräytymistä
koskevan ehdon tarkistaminen ja pyydettyä vuokraa tai vuokran
määräytymistä koskevaa ehtoa olisi 30 §:n perusteella pidettävä
kohtuuttomana; tai
2) irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen
pidettävä muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole
hyväksyttävää syytä.
Vaatimus irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi on pantava
vireille vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden
kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista. Oikeudenkäynnin aikana
vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin.
Jos vuokralaisen kanne irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi
hyväksytään, vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin, jollei tuomioistuin
vuokralaisen tai vuokranantajan vaatimuksesta toisin päätä. Jos
kanne hylätään, tuomioistuimen on päätöksessään mainittava, milloin
vuokrasuhde irtisanomisen johdosta päättyy, ja velvoitettava
vuokralainen muuttamaan vuokrasuhteen päätyttyä.
57 §
Vahingonkorvaus toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen
irtisanomisen johdosta
Vuokrasuhteen päättyessä vuokranantajan suorittaman sellaisen
irtisanomisen perusteella, jota ei voida pitää vuokrasuhteissa
noudatettavan hyvän tavan mukaisena, vuokralaisella on oikeus saada
vuokranantajalta korvaus muuttokustannuksista ja uuden huoneiston
hankkimisesta aiheutuneista kuluista sekä suorittamistaan huoneiston
vuokra-arvoa nostaneista korjaus- ja muutostöistä niiden
vuokrasuhteen päättymisajankohdan mukaisesta arvosta, jos
vuokralaisella on ollut tämän lain mukaan oikeus suorittaa nämä työt
eikä niitä ole jo korvattu. Niin ikään vuokralaisella on oikeus
saada enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä hyvityksenä
huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta haitasta.
Jos on sovittu, että vuokralainen vastaa huoneiston kunnosta tai
kunnossapidosta, vuokralaisella on vuokranantajan irtisanottua
sopimuksen oikeus saada korvaus vuokranantajalta suorittamistaan
huoneiston vuokra-arvoa nostaneista korjaustöistä. Korvaus määrätään
ottaen huomioon korjausten arvo vuokrasuhteen päättymisajankohtana
sekä vuokralaisen mahdollisesti jo saama erilliskorvaus tai vuokran
hyvitys.
58 §
Korvaus korjaus- ja muutostöistä määräaikaisen vuokrasopimuksen
päättyessä
Jos vuokralainen vähintään kolme kuukautta ennen määräaikaisen
vuokrasopimuksen päättymisajankohtaa ilmoittaa vuokranantajalle
haluavansa edelleen jatkaa vuokrasuhdetta, mutta vuokranantaja
kieltäytyy siitä ilman huoneenvuokrasuhteessa hyväksyttävänä
pidettävää syytä, vuokralaisella on oikeus saada korvaus
suorittamistaan huoneiston arvoa nostaneista korjaus- ja
muutostöistä niiden vuokrasuhteen päättymisajankohdan mukaisesta
arvosta, jos vuokralaisella on ollut tämän lain mukaan oikeus
suorittaa nämä työt eikä niitä ole jo korvattu.
59 §
Irtisanomissuojan tai korvausoikeuden menettäminen
Jos vuokralainen irtisanomisen tai 58 §:ssä tarkoitetun
ilmoituksensa jälkeen laiminlyö velvollisuutensa vuokralaisena,
vuokralainen on menettänyt oikeutensa saada irtisanominen
julistetuksi tehottomaksi tai oikeutensa saada korvausta sopimuksen
päättymisestä irtisanomisen johdosta. Vuokralainen ei kuitenkaan
menetä oikeuttaan, jos laiminlyönti on vähäinen.
60 §
Kielletyt ehdot irtisanomissuojasta ja korvauksista sekä
sopimuksenvarainen korvaus
Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen oikeutta 56-58 §:n mukaiseen
irtisanomissuojaan tai korvaukseen, on mitätön. Vuokrasuhteen
päättyessä tämän luvun mukaan vuokranantaja on velvollinen
suorittamaan vuokralaiselle muuta korvausta vain sen mukaan, mitä
sen maksamisesta on sovittu.
8 luku
Vuokrasopimuksen purkaminen ja lakkaaminen
61 §
Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus
Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus:
1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai
sovitussa ajassa;
2) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa
muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain
säännöksiä;
3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla
tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty;
4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa
häiritsevää elämää;
5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai
6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai
järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.
Huoneiston käyttöön liittyvä vuokrasopimuksen purkamisperuste
koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen
käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja
laitteita.
Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen
merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.
Vuokranantajan on vedottava vuokrasopimuksen purkamisperusteeseen
kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokranantajan
tietoon. Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkamisoikeuttaan niin
kauan kuin 1 momentin 1 tai 4-6 kohdassa tarkoitettu menettely
jatkuu.
Vuokranantajan oikeudesta purkaa vuokrasopimus säädetään lisäksi
8, 38, 40 ja 49 §:ssä.
62 §
Varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä
Vuokranantaja ei saa purkaa vuokrasopimusta 61 §:n 1 momentin 3-6
kohdassa säädetyllä perusteella, ellei vuokranantaja ole antanut
vuokralaiselle kirjallista varoitusta. Varoitus on annettava
tiedoksi siten kuin 54 §:n 3-5 momentissa säädetään
irtisanomisilmoituksen tiedoksiantamisesta.
Jos vuokralainen varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää
velvollisuutensa tai oikaisu muutoin tapahtuu, vuokranantajalla ei
ole oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.
Varoitusta ei kuitenkaan tarvita, jos purkamisperusteen
aiheuttanut vuokralaisen menettely on toistunut ja vuokralaiselle jo
aikaisemmin menettelyn johdosta on annettu varoitus taikka jos
vuokralainen 61 §:n 1 momentin 4 tai 6 kohdassa tarkoitetussa
tapauksessa on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla.
63 §
Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus
Vuokralaisella on oikeus heti purkaa vuokrasopimus, jos
vuokralaisen, hänen kotiväkeensä kuuluvan tai vuokralaisen
palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston
käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen.
Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus kuukauden kuluessa
siitä, kun huoneisto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen
hallinnasta, jos tällä seikalla on vuokralaiselle olennainen
merkitys.
Vuokralaisen oikeudesta purkaa vuokrasopimus säädetään lisäksi 8,
16, 20, 21 ja 42 §:ssä.
64 §
Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen purkamisen johdosta
Vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus
vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasopimuksen
purkamisesta 61 §:n 1 momentin nojalla.
Vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta korvaus
vahingosta, joka vuokralaiselle aiheutuu vuokrasopimuksen
purkamisesta 63 §:n 1 ja 2 momentin nojalla, jos purkaminen on
aiheutunut vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, laiminlyönnistä
tai muusta huolimattomuudesta. Vuokralaisen oikeudesta saada korvaus
sopimuksen purkamisen johdosta säädetään myös 23 ja 43 §:ssä.
65 §
Kielletyt ehdot vuokrasopimuksen purkamisesta
Ehto, jonka mukaan vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen
muulla kuin tässä laissa säädetyllä perusteella, on mitätön.
Voidaan sopia, että vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus
myös muulla kuin tässä laissa säädetyllä perusteella.
Ehto, jonka mukaan vuokralainen on vuokrasopimuksen tultua
puretuksi velvollinen maksamaan vuokraa vuokrasuhteen päättymisen
jälkeiseltä ajalta, on mitätön.
66 §
Vuokrasopimuksen purkamisilmoitus
Vuokranantajan tai vuokralaisen, joka haluaa käyttää tässä laissa
säädettyä oikeutta purkaa vuokrasopimus, on annettava kirjallinen
purkamisilmoitus. Siinä on mainittava purkamisperuste ja
vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, jos vuokrasuhde halutaan
päättyväksi myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen
tiedoksiannosta. Purkamisilmoituksesta käy myös sellainen haaste,
jossa vuokrasuhde vaaditaan purettavaksi.
Purkamisilmoitus on annettava tiedoksi todistettavasti.
Purkamisilmoitus on myös asianmukaisesti annettu tiedoksi silloin,
kun sen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta
on voimassa.
67 §
Vuokrasopimuksen lakkaaminen
Vuokrasopimus lakkaa, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen
kieltää sen käyttämisen vuokrasopimuksessa edellytettyyn
tarkoitukseen. Jos tämä aiheutuu vuokranantajan viaksi luettavasta
syystä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta,
vuokralaisella on oikeus saada korvaus näin aiheutuneesta
vahingosta.
Jos vuokrasopimus lakkaa ennen kuin vuokralaisella on oikeus
saada huoneisto hallintaansa eikä vuokranantaja lakkaamisen
perusteesta tiedon saatuaan viipymättä ilmoita siitä vuokralaiselle,
tällä on oikeus saada korvaus vuokranantajan menettelystä hänelle
aiheutuneesta vahingosta.
9 luku
Muutto asuinhuoneistosta
68 §
Muuttopäivä vuokrasopimuksen päätyttyä
Muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä.
Muuttopäivänä vuokralaisen on jätettävä puolet asuinhuoneistoa
vuokranantajan käytettäväksi sekä seuraavana päivänä luovutettava
huoneisto kokonaan vuokranantajan hallintaan.
69 §
Muuttopäivän siirtäminen
Määräaikaisessa vuokrasuhteessa muuttopäivää ei voida siirtää.
Jos toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa vuokralaiselle
aiheutuu huomattavia vaikeuksia saada toinen asunto muuttopäivään
mennessä, tuomioistuin voi vuokralaisen vaatimuksesta siirtää
muuttopäivää enintään yhdellä vuodella. Muuttopäivän siirtäminen
voidaan rajoittaa koskemaan vain osaa huoneistoa.
Muuttopäivää ei saa siirtää, jos siitä aiheutuu vuokranantajalle
tai muulle huomattavaa haittaa tai vahinkoa. Muuttopäivää ei
myöskään saa siirtää, jos vuokranantaja on irtisanonut
vuokrasopimuksen 39 §:n nojalla tai jos vuokranantajalla on 61 §:n 1
tai 2 momentin nojalla oikeus purkaa vuokrasopimus taikka jos
vuokralainen on itse irtisanonut tai purkanut vuokrasopimuksen.
Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen oikeutta vaatia muuttopäivää
siirrettäväksi, on mitätön.
Vuokralaisen oikeus vaatia muuttopäivää siirrettäväksi ei koske
asuinhuoneistoa, joka on vuokrattu vapaa-ajan asunnoksi.
70 §
Vaatimus muuttopäivän siirtämisestä
Vuokralaisen muuttopäivän siirtämistä koskeva kanne on pantava
vireille tuomioistuimessa viimeistään kuukautta ennen muuttopäivää.
Muuttopäivän siirtämistä koskevan oikeudenkäynnin aikana
vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin. Jos vuokralaisen vaatimus
muuttopäivän siirtämisestä hylätään ja 68 §:ssä tarkoitettu
muuttopäivä on mennyt, tuomioistuimen on velvoitettava vuokralainen
muuttamaan huoneistosta välittömästi.
Jos vuokralainen on pannut vireille kanteen vuokranantajan
suorittaman irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi, vuokralainen
voi samassa yhteydessä vaatia muuttopäivän siirtämistä.
70 a § (12.7.2002/599)
Muutoksenhaku muuttopäivän siirtämistä koskevaan ratkaisuun
Muuttopäivän siirtämistä koskevaan tuomioistuimen ratkaisuun ei
saa valittamalla hakea muutosta.
71 §
Muuttopäivän siirtämisen vaikutus vuokrasuhteeseen
Kun muuttopäivää on siirretty, vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin
enintään tuomioistuimen määräämään muuttopäivään saakka ja päättyy
ilman irtisanomista. Siirtäessään muuttopäivää tuomioistuimen on
velvoitettava vuokralainen muuttamaan vuokrasuhteen päätyttyä.
10 luku
Asuinhuoneiston jälleenvuokraus
72 §
Jälleenvuokrasuhde ja ensivuokrasuhde
Jälleenvuokrasuhteella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy,
kun vuokranantajalta asuinhuoneiston vuokrannut (ensivuokralainen)
vuokraa koko huoneiston vuokrasopimuksen tai vuokranantajan erikseen
antaman luvan perusteella edelleen yhdelle tai useammalle omalle
vuokralaiselleen (jälleenvuokralainen). Ensivuokrasuhteella
tarkoitetaan vuokranantajan ja ensivuokralaisen kesken olevaa
vuokrasuhdetta.
Jos jälleenvuokralaisia on useampia ja asuinhuoneiston
käyttöoikeus on kunkin osalta rajoitettu osaan huoneistoa,
sovelletaan jälleenvuokraukseen tällöin tämän luvun säännöksistä
vain 72-75 ja 78 sekä 79 §:ää.
Jälleenvuokrasuhteeseen ja ensivuokrasuhteeseen sovelletaan, mitä
muualla tässä laissa säädetään huoneenvuokrasuhteesta, jollei tämän
luvun säännöksistä muuta johdu.
Vuokrasopimuksen ehto, jolla rajoitetaan jälleenvuokralaiselle
tämän luvun mukaan kuuluvaa oikeutta, on mitätön.
73 §
Ilmoittamisvelvollisuus jälleenvuokrauksessa
Ensivuokralaisen on ilmoitettava jälleenvuokralaiselleen oma
vuokranantajansa ja ensivuokrasopimuksen ehdot sekä
vuokranantajalleen jälleenvuokrasuhde ja jälleenvuokralainen.
Suorittamastaan vuokrasopimuksen purkamisesta tai irtisanomisesta
taikka tekemästään muusta vuokrasuhdetta koskevasta ilmoituksesta
vuokranantajan ja ensivuokralaisen on heti ilmoitettava myös sille
ensivuokrasuhteen tai jälleenvuokrasuhteen osapuolelle, johon
irtisanomista, purkamista tai ilmoitusta ei ole kohdistettu.
74 §
Oikeus purkaa jälleenvuokrasopimus
Jos ensivuokralaisella on oikeus purkaa jälleenvuokrasopimus,
vuokranantaja saa käyttää samaa sopimuksen purkamisoikeutta ja
purkaa jälleenvuokrasopimuksen paitsi, milloin purkaminen perustuu
siihen, että jälleenvuokralainen on laiminlyönyt suorittaa vuokran
säädetyssä tai sovitussa ajassa.
75 §
Irtisanomisen julistaminen tehottomaksi
Jos vuokranantaja haluaa irtisanoa ensivuokrasopimuksen, hänen on
tehtävä vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus sekä ensivuokralaiselle
että jälleenvuokralaiselle. Näistä kummallakin on oikeus vaatia
irtisanomisen julistamista tehottomaksi tai vahingonkorvausta niin
kuin 56 ja 57 §:ssä säädetään. Tuomioistuimen on varattava myös
sille ensivuokralaiselle tai jälleenvuokralaiselle, joka ei ole
vaatinut irtisanomisen julistamista tehottomaksi, tilaisuus tulla
kuulluksi asiassa.
76 §
Jälleenvuokralaisen oikeus vuokrasuhteen jatkamiseen
Jollei vuokranantajan oikeudesta purkaa jälleenvuokrasopimus
muuta johdu, on jälleenvuokralaisella oikeus jatkaa hallitsemansa
asuinhuoneiston vuokrasuhdetta, jos ensivuokrasuhde päättyy
jälleenvuokrasuhteen voimassaoloaikana sen johdosta, että:
1) ensivuokrasuhteen osapuolet ovat sopineet ensivuokrasuhteen
päättymisestä;
2) ensivuokralainen on irtisanonut tai purkanut
ensivuokrasopimuksen;
3) vuokranantaja on purkanut ensivuokrasopimuksen vuokranmaksun
laiminlyönnin johdosta tai siitä syystä, ettei sovittua vakuutta ole
asetettu tai että vuokralaisen omaisuus on luovutettu konkurssiin;
tai
4) ensivuokralaisena olevan oikeushenkilön purkamista tai
lakkaamista koskeva menettely on pantu vireille.
77 §
Vuokrasuhteen jatkumisen ehdot
Jälleenvuokralaisen, joka haluaa käyttää oikeuttaan
asuinhuoneiston vuokrasuhteen jatkamiseen, on kirjallisesti
ilmoitettava tästä vuokranantajalle viimeistään kuukauden kuluessa
siitä, kun jälleenvuokralainen on saanut tiedon ensivuokrasuhteen
päättymisperusteesta ja ensivuokrasuhteen ehdoista. Ilmoitus on
annettava vuokranantajalle tiedoksi 54 §:n 3 momentissa säädetyllä
tavalla. Vuokrasuhteet eivät pääty, ennen kuin edellä tarkoitettu
määräaika on kulunut.
Jos vuokranantaja haluaa vastustaa vuokrasuhteen jatkamista,
vuokranantajan tulee kuukauden kuluessa jatkamisilmoituksen saatuaan
saattaa vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi.
Vuokrasuhde jatkuu oikeudenkäynnin ajan ensivuokrasuhteen mukaisin
ehdoin. Ensivuokrasuhteen ehtoa, jonka mukaan huoneisto on annettava
edelleen vuokralle tai käytettävä työntekijän palkkaetuasuntona, ei
kuitenkaan sovelleta.
Jos tuomioistuin hyväksyy vuokranantajan kanteen vuokrasuhteen
jatkamisen vastustamisesta, tuomioistuimen on päätöksessään
määrättävä, milloin jälleenvuokralaisen oikeus asua huoneistossa
päättyy, ja velvoitettava jälleenvuokralainen muuttamaan
huoneistosta.
Jos jälleenvuokralainen saa jatkaa huoneiston vuokrasuhdetta,
sovelletaan siihen tämän lain säännöksiä ja sen ehdot muutoin ovat
samat kuin ensivuokrasopimuksessa oli. Ensivuokrasopimuksen ehtoa,
jonka mukaan huoneisto on annettava edelleen vuokralle tai
käytettävä työntekijän palkkaetuasuntona, ei kuitenkaan sovelleta.
Jos jälleenvuokrasopimus on ollut määräaikainen, jälleenvuokralaisen
oikeus jatkaa huoneiston vuokrasuhdetta kestää kuitenkin enintään
tämän määräajan loppuun.
78 §
Jälleenvuokrasuhteen päättyminen ensivuokrasuhteen päättymisen
johdosta
Muissa kuin 76 ja 77 §:ssä tarkoitetuissa tapauksissa
jälleenvuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista samana ajankohtana
kuin ensivuokrasuhde.
79 §
Työnantajan vuokraama palkkaetuasunto
Jos vuokranantaja on vuokrannut asuinhuoneiston työnantajalle ja
kirjallisesti tai suullisesti joko vuokrasopimuksessa tai erikseen
antanut työnantajalle luvan käyttää huoneistoa palkkaetuasuntona
työnantajan työntekijöille, vuokranantajan ja työnantajan välillä
noudatetaan, mitä ensivuokrasuhteesta, sekä työnantajan ja
työntekijän välillä, mitä jälleenvuokrasuhteesta tässä luvussa
säädetään. Lisäksi noudatetaan vuokranantajan ja työntekijän
välillä, mitä vuokranantajasta ja jälleenvuokralaisesta tässä
luvussa säädetään.
11 luku
Asuinhuoneiston alivuokraus
80 §
Alivuokrasuhde
Alivuokrasuhteella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy, kun
vuokralainen luovuttaa osan vuokraamastaan tai muu kuin vuokralainen
luovuttaa osan hallitsemastaan huoneistosta toisen käytettäväksi
vastiketta vastaan. Alivuokrasuhteen osapuolet ovat alivuokranantaja
ja alivuokralainen.
Alivuokrasuhteeseen sovelletaan, mitä muualla tässä laissa
säädetään huoneenvuokrasuhteesta, jollei tämän luvun säännöksistä
muuta johdu. Mitä 17 ja 18 §:ssä säädetään huoneiston
luovuttamisesta sekä 56-60 §:ssä vuokralaisen irtisanomissuojasta ja
vahingonkorvauksesta, ei kuitenkaan sovelleta alivuokrasuhteeseen.
81 §
Ilmoittamisvelvollisuus alivuokrauksessa
Alivuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan alivuokralaiselleen,
mihin alivuokranantajan vuokraoikeus tai muu oikeus käyttää
huoneistoa ja oikeus antaa osa huoneistosta vuokralle perustuu.
82 §
Omakotitalon alivuokraus
Mitä alivuokrasuhteesta on voimassa, sovelletaan kaksi
asuinhuoneistoa käsittävässä omakotitalossa olevan koko huoneiston
vuokrasopimukseen, jos omakotitalon omistaja tai koko talon
vuokralle ottanut tai muu haltija itse asuu toisessa huoneistossa.
Alivuokralainen saa tällöin käyttää asuinhuoneistoa yhteisenä
asuntona puolisonsa, perheeseen kuuluvien lasten sekä
lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa. Jos
alivuokralainen saa antaa vuokraamansa asuinhuoneiston kokonaan
edelleen vuokralle, sovelletaan jälleenvuokrauksen asemesta myös
tähän vuokrasuhteeseen, mitä alivuokrasuhteesta on voimassa.
83 §
Alivuokrasopimuksen irtisanomisaika sekä muuttopäivä
Alivuokranantajan irtisanoessa alivuokrasopimuksen
irtisanomisaika on kolme kuukautta, jos alivuokrasuhde on
välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään
yhden vuoden, ja muussa tapauksessa yksi kuukausi (alivuokranantajan
irtisanomisaika). Alivuokralaisen irtisanoessa alivuokrasopimuksen
irtisanomisaika on 14 päivää (alivuokralaisen irtisanomisaika). Jos
alivuokrasopimuksessa kuitenkin on sovittu vuokrasuhteen päättyvän
tiettynä ajankohtana ilman irtisanomista, tätä on noudatettava.
Alivuokralaisen on muutettava viimeistään alivuokrasuhteen
päättymisen jälkeisenä arkipäivänä. Jos alivuokralainen käyttää
asuntoa perheensä asuntona taikka hän on iäkäs tai vaikeasti sairas,
muuttopäivää voidaan siirtää siten kuin 69 ja 70 §:ssä säädetään,
kuitenkin enintään kuudella kuukaudella. Muuttopäivän siirtämistä
koskeva kanne on tällöin pantava vireille tuomioistuimessa
viimeistään 14 päivää ennen muuttopäivää.
Ehto, jolla alivuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai
alivuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.
84 §
Vahingonkorvaus alivuokrasopimuksen irtisanomisen johdosta
Jos alivuokranantaja on ilman alivuokrasuhteessa hyväksyttäväksi
katsottavaa syytä irtisanonut alivuokrasopimuksen, alivuokralaisella
on oikeus saada alivuokranantajalta kohtuullinen korvaus
muuttokustannuksista ja uuden vuokra-asunnon hankkimisesta
aiheutuneista kuluista sekä enintään kolmen kuukauden vuokraa
vastaava määrä hyvityksenä huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta
haitasta.
Ehto, jolla oikeutta vahingonkorvaukseen alivuokrasuhteen
irtisanomisen johdosta rajoitetaan, on mitätön.
85 §
Alivuokrasuhteen päättyminen alivuokranantajan hallintaoikeuden
päättymisen johdosta
Alivuokrasuhde päättyy ilman irtisanomista samana ajankohtana
kuin alivuokranantajan vuokraoikeus tai muu oikeus käyttää
huoneistoa.
Alivuokranantajan on viivytyksettä ilmoitettava
alivuokralaiselle, milloin alivuokranantajan vuokraoikeus tai muu
oikeus käyttää huoneistoa ja alivuokrasuhde päättyvät. Jos
alivuokranantaja laiminlyö ilmoituksen, alivuokralaisella on oikeus
saada alivuokranantajalta kohtuullinen korvaus muuttokustannuksista,
jollei alivuokranantaja voi näyttää, että alivuokralainen muutoin
tiesi alivuokranantajan oikeuden päättymisestä.
12 luku
Työsuhdeasunto
86 §
Työsuhdeasunto ja siihen sovellettavat säännökset
Työsuhdeasunnolla tarkoitetaan työ- tai virkasuhteen perusteella
vuokralle annettua asuinhuoneistoa, johon työnantajalla on
määräämisvalta vuokranantajana, yhteisön jäsenyyden tai osuuden
perusteella taikka perustamansa säätiön tai vastaavan välityksellä.
Työsuhdeasunnon vuokrasuhteeseen sovelletaan, mitä muualla tässä
laissa säädetään huoneenvuokrasuhteesta, jollei tämän luvun
säännöksistä muuta johdu. Jos työsuhdeasunto on vuokrattu
alivuokrauksena, sovelletaan tätä lukua kuitenkin vain, jos
alivuokrausta koskevista säännöksistä ei muuta johdu.
Työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen ehto, jolla rajoitetaan
vuokralaisen tai hänen perheeseensä kuuluvan tämän luvun mukaista
oikeutta, on mitätön.
87 §
Vuokraoikeuden siirto ja luovuttaminen toisen käytettäväksi
Työsuhdeasunnon vuokralainen ei saa ilman vuokranantajan lupaa
siirtää vuokraoikeuttaan eikä muulla tavoin luovuttaa huoneistoa
toisen käytettäväksi. Hän saa kuitenkin ilman vuokranantajan lupaa
käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona puolisonsa, perheeseen
kuuluvien lasten sekä lähisukulaisensa ja puolison lähisukulaisen
kanssa, jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa.
88 §
Vuokrasuhteen jatkaminen
Mitä vuokraoikeuden jatkamisesta 45-48 §:ssä säädetään,
sovelletaan työsuhdeasunnon vuokrasuhteeseen vain, jos jatkamista
haluava myös on työ- tai virkasuhteessa vuokralaisen työnantajaan.
89 §
Työ- tai virkasuhteen päättymisen jälkeiseltä ajalta
suoritettavan vuokran suuruus
Jollei muuta ole sovittu ja jos vuokralainen työ- tai
virkasuhteen päätyttyä edelleen asuu työsuhdeasunnossa,
vuokranantaja saa korottaa vuokran enintään niin suureksi kuin
asumistukilain (408/75) nojalla on vahvistettu paikkakunnalla
kohtuullisiksi enimmäisasumismenoiksi neliömetriä kohden.
Jos vuokranantaja haluaa korottaa vuokraa 1 momentin mukaisesti,
vuokranantajan tulee kirjallisesti ilmoittaa vuoralaiselle korotus,
uusi vuokra ja korotuksen ajankohta, joka voi aikaisintaan olla
ilmoitusta seuraavan vuokranmaksukauden alku.
Mitä 3 luvussa säädetään vuokran suuruudesta, sovelletaan myös
tässä pykälässä tarkoitetulla tavalla korotettuun vuokraan.
90 §
Vuokralaisen irtisanomisoikeus
Vuokralaisella on oikeus riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen
kestosta tai irtisanomisajan alkamisesta on säädetty tai sovittu,
irtisanoa työsuhdeasunnon vuokrasopimus päättymään 14 päivän
kuluttua irtisanomisesta taikka irtisanomisaikaa noudattamatta
samanaikaisesti työ- tai virkasuhteen päättymisen kanssa.
91 §
Vuokranantajan irtisanomisoikeus
Vuokranantaja saa riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta
tai irtisanomisajan alkamisesta on säädetty tai sovittu, irtisanoa
työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen työ- tai virkasuhteen päättymisen
johdosta, kun työsopimus tai virkasuhde on sanottu irti, purettu tai
sen lakkaamisesta muutoin päätetty. Vuokrasopimusta ei tällä
perusteella saa irtisanoa päättymään ennen työ- tai virkasuhteen
päättymistä eikä määräaikaista vuokrasopimusta tällä perusteella
ollenkaan enää vuoden kuluttua työ- tai virkasuhteen päättymisestä.
92 §
Vuokranantajan irtisanomisaika
Vuokranantajan irtisanoessa työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen
irtisanomisaika on vuokrasuhteen kestosta riippumatta kuusi
kuukautta, jos työ- tai virkasuhde, jonka perusteella työsuhdeasunto
on annettu vuokralle, on kestänyt vähintään vuoden, sekä muutoin
kolme kuukautta, jollei jäljempänä toisin säädetä tai muusta laista
muuta johdu.
Kun työnantaja on purkanut työsopimuksen muulla perusteella kuin
työntekijän sairauden johdosta tai kun työntekijä itse on
irtisanonut työsopimuksen tai irtisanomisaikaa noudattamatta
purkanut työsopimuksen ilman työsopimuslain (55/2001) 8 luvun 1 §:n
2 momentissa tarkoitettua syytä ja vuokranantaja työsuhteen
päättymisen johdosta irtisanoo työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen, on
irtisanomisaika kolme kuukautta, jos työsuhde on kestänyt vähintään
vuoden, ja muulloin yksi kuukausi. (26.1.2001/87)
Jos sovittu työ on edellyttänyt asumista määrätyssä kiinteistössä
tai huoneistossa ja tämä on kirjallisesti työsopimuksessa tai
vuokrasopimuksessa todettu, on irtisanomisaika vuokranantajan
irtisanoessa työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen työ- tai virkasuhteen
päättymisen johdosta työ- tai virkasuhteen kestoajasta riippumatta
yksi kuukausi.
Vuokranantajan irtisanoessa työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen työ-
tai virkasuhteen päättymisen johdosta palvelussuhteen vielä
kestäessä irtisanomisaika alkaa kulua sen kalenterikuukauden
viimeisenä päivänä, jonka aikana työsopimuksen tai virkasuhteen
irtisanomisaika alkaa kulua tai työ- tai virkasuhde ilman
irtisanomista päättyy, jollei muusta laista muuta johdu.
Irtisanomisaika on aina vähintään yksi kuukausi laskettuna
vuokrasopimuksen irtisanomisesta eteenpäin, jollei muusta laista
muuta johdu.
93 §
Kielletyt ehdot irtisanomisajasta
Ehto, jolla työsuhdeasunnon vuokranantajan irtisanomisaikaa
lyhennetään, on mitätön. Kuitenkin voidaan sopia, että
vuokranantajalla on oikeus irtisanoa työsuhdeasunnon vuokrasopimus
noudattaen samaa irtisanomisaikaa, mitä työnantajan on noudatettava
irtisanoessaan vuokralaisen palvelussuhteen, kun vuokrasopimuksen
irtisanominen perustuu palvelussuhteen päättymiseen sen
irtisanomisen johdosta. Tällöin työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen
irtisanomisajan alkamisaika voidaan sopia samaksi kuin
palvelussuhteen irtisanomisen alkamisaika. Myös tällöin
irtisanomisaika on aina vähintään yksi kuukausi laskettuna
vuokrasopimuksen irtisanomisesta eteenpäin, jollei muusta laista
muuta johdu.
94 §
Vaihtoehtoisen asunnon osoittaminen
Siksi ajaksi, jonka vuokrasuhde vuokranantajan irtisanottua
työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen jatkuu kauemmin kuin työ- tai
virkasuhde, vuokranantaja saa tärkeän syyn sitä vaatiessa antaa
vuokralaisen käytettäväksi muun soveliaan asunnon. Tästä aiheutuvat
muuttokustannukset on vuokranantajan maksettava.
95 §
Muuttopäivän siirtäminen
Jos vuokranantaja on irtisanonut työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen
työ- tai virkasuhteen päättymisen johdosta, muuttopäivää saadaan
siirtää 69 ja 70 §:ssä säädetyillä edellytyksillä vain, jos työ- tai
virkasuhteen päättymisen syynä on ollut vuokralaisen sairaus,
työkyvyttömyys tai siirtyminen vanhuuseläkkeelle. Muuttopäivän
siirtämistä koskeva kanne on tällöin pantava vireille
tuomioistuimessa viimeistään 14 päivää ennen muuttopäivää.
Muuttopäivää ei kuitenkaan saa siirtää, jos kysymys on 92 §:n 3
momentissa tarkoitetusta työsuhdeasunnosta.
13 luku
Voimaantulosäännökset
96 §
Voimaantulo
Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä toukokuuta 1995.
Tällä lailla kumotaan 10 päivänä heinäkuuta 1987 annettu
huoneenvuokralaki (653/87) siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen.
Ennen tämän lain voimaantuloa voidaan ryhtyä lain täytäntöönpanon
edellyttämiin toimenpiteisiin.
97 §
Ennen lain voimaantuloa tehdyt vuokrasopimukset
Tätä lakia sovelletaan myös ennen lain voimaantuloa tehtyihin
asuinhuoneiston huoneenvuokrasopimuksiin, jollei jäljempänä toisin
säädetä.
Tämän lain 10 luvun säännöksiä jälleenvuokrauksesta ei sovelleta
ennen tämän lain voimaantuloa tehtyyn sellaiseen asuinhuoneiston
vuokrasopimukseen, johon huoneenvuokralain nojalla ei sovellettu
asuinhuoneiston jälleenvuokrausta koskevia säännöksiä.
Ennen tämän lain voimaantuloa tehtyyn vuokrasopimukseen, joka on
sovittu päättymään tiettynä aikana ilman irtisanomista, sovelletaan
tämän lain 58 §:ää vain siinä tapauksessa, että kyseessä on
huoneenvuokralain 129 §:n 1 tai 2 momentissa tarkoitettu
vuokrasopimus.
Ennen 1 päivää joulukuuta 1987 syntyneeseen työsuhdeasuntoa
koskevaan vuokrasuhteeseen sovelletaan tämän lain 92 §:n 3 momentin
säännöstä, vaikka siinä säädettyä ehtoa ei ole kirjallisesti
todettu, jos työ edellyttää asumista määrätyssä kiinteistössä tai
huoneistossa.
Mitä tämän lain 6 §:n 2 momentissa on säädetty, sovelletaan ennen
tämän lain voimaantuloa tehtyyn sellaiseen huoneenvuokrasopimukseen,
joka on tehty 1 päivänä tammikuuta 1995 tai sen jälkeen.
98 §
Kulumassa oleva määräaika ja vireillä oleva oikeudenkäynti sekä
irtisanomisperusteen selvittäminen
Jos huoneenvuokralain mukaisen ilmoituksen tai toimenpiteen
määräaika päättyy vasta tämän lain voimaantulon jälkeen, määräajan
päättyminen sekä ilmoituksen tai toimenpiteen vaikutus määräytyvät
huoneenvuokralain säännösten mukaan.
Tämän lain voimaan tullessa tuomioistuimessa vireillä oleva
asuinhuoneiston huoneenvuokrasuhdetta koskeva asia käsitellään ja
ratkaistaan huoneenvuokralain säännöksiä noudattaen.
Ennen tämän lain voimaantuloa tapahtuneen sopimuksen
irtisanomisen tai määräaikaisen sopimuksen päättymisen johdosta
voidaan lain voimaantulon jälkeen huoneenvuokralain 12 luvun mukaan
panna vireille oikeudenkäynti, jossa asia käsitellään ja ratkaistaan
huoneenvuokralain mukaan.
99 §
Säänneltyjen vuokrien tarkistaminen
Jos ennen tämän lain voimaantuloa tehtyyn sopimukseen
perustuvassa muussa kuin huoneenvuokralain 129 §:n 1 tai 2
momentissa tarkoitetussa vuokrasuhteessa vuokralainen ja
vuokranantaja eivät tämän lain voimaantulon jälkeen ole vuokran
korottamisesta muuta sopineet, saa vuokranantaja sen jälkeen, kun on
kulunut vuosi lain voimaantulosta, vuosittain korottaa vuokraa lain
voimaantulon jälkeen tapahtunutta kuluttajahintaindeksin muutosta
vastaavalla määrällä ilmoittamalla kirjallisesti vuokralaiselleen
vuokran korotus, uusi vuokra ja korotuksen voimaantulo. Näin
korotettu vuokra voi tulla voimaan aikaisintaan ilmoitusta seuraavan
vuokranmaksukauden alusta lukien.
Mitä tässä pykälässä säädetään, koskee myös tämän lain 27 §:n 3
momentissa tarkoitettua ennen tämän lain voimaantuloa tehtyyn
sopimukseen perustuvassa vuokrasuhteessa perittävää vuokraa sen
jälkeen, kun vuokran suuruuteen ei enää sovelleta
aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta
ja omaksilunastamisesta annetun lain säännöksiä.
100 §
Valtioneuvoston suositukset vuokran tarkistamisesta
Valtioneuvoston tulee asuntoneuvoston vuokrajaostoa kuultuaan
antaa suosituksia 99 §:ssä tarkoitettujen vuokrien
tarkistamistavoista. Näin on meneteltävä kolmen kalenterivuoden ajan
lain voimaantulosta.
|